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Immobilien

Lebensräume ändern sich

Die Zukunft ist flexibel. Denn Lebens- und Arbeitsgewohnheiten wandeln sich und fordern neue, anpassungsfähige Räume. Für den Immobilienmarkt heißt das vor allem eines: immer in Bewegung bleiben.

Für viele ist klar: Die Zalandos und Amazons dieser Welt bedrohen den lokalen Einzelhandel und sorgen für tote Innenstädte. Doch ganz so einfach ist es nicht. „Die Zukunft des Handels liegt in der Verbindung von beidem. Wir sind fest davon überzeugt, dass es weiterhin Shopping-Center und schöne Innenstädte geben wird“, sagt Lars Richter, Abteilungsleiter Asset Management Shopping-Center/Hotel bei Union Investment. „Marken brauchen einen guten Onlinehandel und einen guten Store. Das zeigen Branchengrößen wie Amazon und Zalando, die jetzt auch eigene Läden eröffnen.“ Denn Kunden wollten zwar die Bequemlichkeit der Onlinewelt, aber auch das haptische Erlebnis aus dem Einzelhandel, erklärt Richter und fügt hinzu: „Die Bildqualität eines Fernsehers lässt sich zum Beispiel nur vor Ort erleben.“

Das Alexa in Berlin Mitte

Vom Einkauf zum Erlebnis: Das Alexa ist dank innovativer Konzepte zurück in der Erfolgsspur.

„Das Alexa ist jetzt so stark wie zuvor“

Dadurch stehen Asset Manager von Shopping-Centern vor der Aufgabe, neben der Pflicht verstärkt auf die Kür zu setzen. Ein großes Einzugsgebiet, eine hervorragende Lage, gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, ein idealer Branchenmix der Mieter: „Das sind die Basics, die immer schon galten, aber leider nicht mehr ausreichen“, sagt Richter. Jetzt gelte es vielmehr, die Center noch stärker für ihre Zielgruppe zu individualisieren, sie auf vielen Kanälen anzusprechen und den Einkauf immer mehr zu einem Erlebnis zu machen. „Das Shopping-Center muss zu einer Marke werden. Denn Menschen gehen nicht ins Einkaufscenter, sondern ins Alexa.“

Das Alexa in Berlin-Mitte gehört zu den größten Shopping-Centern der Hauptstadt. Hier hat es das Management durch intensives Marketing und stetige Weiterentwicklung geschafft, den Mitbewerbern zu trotzen. So sind die Besucherzahlen im Jahr 2015 wegen der Onlinekonkurrenz und der neuen „Mall of Berlin“ am nahegelegenen Leipziger Platz zwar leicht zurückgegangen. 2016 kamen aber so viele Besucher wie zwei Jahre zuvor: rund 16 Millionen. „Das Alexa steht jetzt wieder so stark da wie vorher“, betont Richter. Das Erfolgsrezept: Das Berliner Einkaufscenter hat über die sozialen Netzwerke mit seinen Kunden kommuniziert und bot ihnen immer wieder Erlebnisse an. So sorgten Events wie eine Autogrammstunde mit David Beckham für bis zu 150.000 Besucher pro Tag. „Neben Aktionen mit Prominenten brauchen unsere Center beispielsweise Selfieboxen, Kinderspielplätze, eine hervorragende App und kostenloses WLAN, um den Aufenthalt zu einem Erlebnis zu machen“, sagt Richter.

Darüber hinaus tragen auch Ideen von außen zum Erfolg bei – etwa im Rahmen des First-Store-Wettbewerbs. Diesen hat das Alexa ins Leben gerufen, um kreative Geschäftsideen zu fördern. Wer mit dem innovativsten Store-Konzept überzeugt, kann mit seinem Geschäft ein halbes Jahr mietfrei im Alexa einziehen. Ein Gewinn für beide Seiten: Das Einkaufscenter steigert seine Innovationskraft und vermeidet Leerstand; und die Preisträger erhalten beste Startbedingungen für die Umsetzung ihres Konzepts.

„Neben Aktionen mit Prominenten brauchen unsere Center beispielsweise Selfieboxen, Kinderspielplätze, eine hervorragende App und kostenloses WLAN."
Lars Richter

Elektronische Systeme begleiten den Einkauf

Die Zukunft der Shopping-Center sieht Richter vor allem in der Weiterentwicklung digitaler Angebote. Wenn es der Datenschutz zulasse, könnten Kunden etwa auf das volle Warensortiment der Mieter zugreifen: „Nur so lässt sich sicherstellen, dass sie das gewünschte Produkt im Laden finden“, erläutert der Experte. Auch der Einsatz von sogenannten Beacons werde in den nächsten Jahren wahrscheinlich eine große Rolle spielen. Diese Systeme schicken über Bluetooth Nachrichten an ihre Empfänger. Dadurch lassen sich Kunden zum Beispiel darüber informieren, welche aktuellen Angebote es gibt – und welche Produkte zu ihren vorherigen Einkäufen passen. Zudem ermöglichen es elektronische Systeme in Zukunft, dass Parkscheine überflüssig und die Gebühren über Bezahldienste wie Paypal abgebucht werden. Zu dieser neuen Art des Service erklärt Richter: „Wir wollen den Kunden das Gefühl geben, dass wir für sie da sind, und es ihnen so einfach wie möglich machen.“

Lars Richter

Lars Richter, Abteilungsleiter Asset Management Shopping-Center/Hotel bei Union Investment.

„Die Ausstattungswünsche und der Anspruch an die Flexibilität ändern sich."
Bent Mühlena
Bent Mühlena

Bent Mühlena, Leiter der Abteilung Immobilienprojektmanagement bei Union Investment Real Estate.

„Die Arbeitswelt schafft mehr Raum für das Private“

Auch die Arbeitswelt bewegt sich und verlangt nach neuen Wegen. So brauchen Gewerbeimmobilien heute mehr als klassische Bürostrukturen mit Einer- und Zweierbüros in einer Raumtiefe von 5,40 Metern. „Die Ausstattungswünsche und der Anspruch an die Flexibilität ändern sich“, sagt Bent Mühlena, Leiter der Abteilung Immobilienprojektmanagement bei Union Investment Real Estate. Denn in Zeiten, in denen interdisziplinäre projektbezogene Zusammenarbeit zur Regel wird und Firmen auf mobile Arbeitsplätze, sogenanntes Desk-Sharing, angewiesen sind, könne man längst nicht mehr auf standardisierte Modelle setzen. „Wir müssen zum Beispiel vernetzte Technik, ausreichend Rückzugsmöglichkeiten und Kommunikationsflächen berücksichtigen.“ Darüber hinaus brauche es außerhalb der Räume die passende Infrastruktur, um ein lebendiges Umfeld zu schaffen.

Auf die steigende Nachfrage nach flexiblen Arbeitsräumen in einem dynamischen Umfeld geht Union Investment unter anderem mit Campusimmobilien ein – also mit Gebäudekomplexen, die weit mehr als nur Büros bieten. „Campusimmobilien stehen für Dorfcharakter mitten in der Stadt“, erklärt Mühlena. „Die Quartiere zeichnen sich durch Multifunktionalität, einen bunten Mietermix und hohe Aufenthaltsqualität aus.“ Denn neben Büroräumen finden sich dort Kindertagesstätten, Einkaufsmöglichketten, Restaurants oder Car-Sharing-Angebote. „So schafft die Arbeitswelt mehr Raum für das Private“, betont der Abteilungsleiter.

Erster Spezialfonds für zukunftsorientierte Büroformen

Um den Trend mit einer Anlagemöglichkeit zu verbinden, haben Union Investment und Investa Capital Management im Jahr 2016 den alternativen Investmentfonds „Urban Campus Nr. 1“ aufgelegt. Er gilt als erster Spezialfonds in Deutschland, über den professionelle Anleger in zukunftsorientierte Arbeits- und Büroformen investieren können. Das erste Anlageobjekt für den Fonds ist die Uferstadt Fürth, ein 54.000 Quadratmeter großes Objekt, das den typischen Campusmix bietet.

Auf dem Gelände am Ufer der Pegnitz finden sich Büroflächen, Gastronomie- und weitere Dienstleistungsangebote – insgesamt 38 Mieter in sieben Gebäuden. Dazu gehören auch wissenschaftliche Forschungseinrichtungen der Universität Nürnberg-Erlangen. „Das macht einen Teil des Reizes von Campusimmobilien aus. Denn durch den Austausch unterschiedlicher Mieter – zum Beispiel zwischen Wirtschaft und Wissenschaft – profitieren alle Seiten“, sagt Mühlena. Ein weiterer Vorteil: Campusarchitektur wird meist in bestehenden Gebäuden umgesetzt. So entstehen weniger Kosten als bei einem Neubau und die Mieten bleiben vergleichsweise günstig.

Seiner Zeit voraus: Das „CityQuartier DomAquarée“ war 2004 eines der ersten Gebäude seiner Art in Deutschland – und gilt auch heute noch als Vorzeigeimmobilie.

„Durch den Austausch unterschiedlicher Mieter – zum Beispiel zwischen Wirtschaft und Wissenschaft – profitieren alle Seiten."
Bent Mühlena
Alexa

Stark behauptet: Trotz großer Konkurrenz sind 2016 rund 16 Millionen Besucher ins Alexa gekommen.

Der Vorreiter steht in Berlin Mitte

Der Trend zu Campusimmobilien kommt aus den USA und ist mit Orten wie dem Silicon Valley verbunden. Union Investment erkannte ihn schon früh und investierte in das 2004 eröffnete „CityQuartier DomAquarée“ in Berlin-Mitte. Das Gebäude gilt als eine der ersten deutschen Immobilien mit Campuscharakter. Hier treffen mehr als 25.000 Quadratmeter Bürofläche auf 75 hochwertige Wohnungen, 35 internationale Shops und Restaurants sowie auf das 25 Meter hohe AquaDom-Aquarium. Damit ist das Gebäudeensemble zu einem Impulsgeber für Berlin-Mitte geworden und trägt entscheidend zur Profilierung des Standortes bei. Wie sich Trends wie die Campusarchitektur vorhersagen lassen? „Zwischen unseren Abteilungen für Investment, Asset Management und Projektmanagement findet ein enger Austausch statt. Wir nutzen also die Kompetenzen und die Internationalität in unserem Haus“, sagt Mühlena und ergänzt: „Man muss natürlich auch mit offenen Augen durch die Welt laufen. Momentan werden die Trends in New York, London, Paris und Berlin gesetzt.“